Model Town House Mewah Makin Diminati

Juli 7, 2010 § Tinggalkan komentar

Town House Menjamur di Jakarta

Karena lokasinya di Jakarta dan dekat  jalan tol,  town house lebih dicari walaupun harganya lebih mahal .

Banyak yang mengira town house bagian dari rumah keluarga muda.. Padahal townhouse masukkategori perumahan mewah dan bisa untuk keluarga besar.  Kata townhouse atau rumah kota menjadi sumber kesalahpahaman. Posisi keduanya cukup dekat. Antara Pondok Indah, Kelapa gading, Pantai Indah kapuk, puri indah, kebon jeruk, ancol dan menteng juga terdapat townhouse yang benar2 elit alias harganya sudah diatas 2 milyar per unit nya.

Karena posisinya yang strategis banyak yang mengincar jakarta utara  sebagai pilihan tempat tinggal. Perumahan menjamur di kawasan itu. Sedikitnya ada 4 perumahan yang tengah dipasarkan di kawasan yang disebut-sebut bakal menjadi pusat pemerintahan kota baru jakarta itu. Hanya saja skalanya kecil-kecil. Yang terbesar PIK dan kelapa gading  (515 ha). Itu pun sudah hampir habis. Selebihnya di bawah lima hektar, bahkan kurang dari satu hektar.

“Di kelapa gading tidak ada perumahan besar karena lahannya sangat terbatas. Kalaupun ada harganya sudah mahal,” kata Bambang  yang berkongsi mengembangkan townhouse di jakarta sejak 10 tahun yang lalu itu.

Strategis

Selain di pantai indah kapuk, lokasi town house tersebar di BGM, Long Beach PIK, Taman Grisenda PIK , Taman resor mediterania PIK, taman golf barat, crown golf PIK . Semuanya jauh dari titik kemacetan  Perumahan tersebut dekat dengan pintu tol PIK dan Pluit.

“Lokasi perumahan di sini strategis, di Jakarta Utara, dekat jalan tol dan fasilitas di sekitarnya cukup lengkap,” kata Deddy , Direktur Utama sebuah perusahaan broker .

Sekalipun  mayoritas rumah yang dipasarkan untuk kalangan menengah atas, seharga di atas Rp.3 milyar sampai lebih dari lima miliar seperti Crown Golf di PIK. Beberapa perumahan masih menawarkan rumah Rp.2 milyar sampai 3 milyar , terutama yang akses nya bagus seperti taman grisenda di pantai indah kapuk.

Sebagian perumahan dibangun dengan konsep town house (rumah banjar), atau dipasarkan developernya dengan nama town house. Pengembangan dengan sistem cluster (satu pintu keluar masuk). Penataan lingkungan rapi, drainase tertutup, dengan rumah tanpa pagar. Sebagian malah sudah menggunakan jaringan listrik dan telepon serta utilitas bawah tanah.

Perumahan yang dikembangkan dengan konsep town house antara lain Greenwoods Town Houses, sekitar dua km dari stasiun kereta Pondok Ranji, dan Graha Hijau Riviera, pengembangan dari Graha Hijau 2. Lalu de Melles Homes, sekitar 100 meter dari Greenwoods,  Micasa Town House persis di depan kampus UIN bersebelahan dengan ISCI (International Sport Club Indonesia), dan Villa Gunung.

Selanjutnya Taman Pesona Gintung (4,5 ha), satu lokasi dengan Makro. Lahan perumahan sebelumnya milik pusat kulakan asal Belanda itu, kemudian dibeli PT Hanurata, developer Taman Pesona Gintung. Hanurata dulu lebih dikenal sebagai kontraktor jalan tol.

Kemudian Griya Aviva dan Purnawarman Residence. Kecuali Micasa dan Purnawarman Residence, tiga town house lain lebih dekat ke Bintaro. Dari Griya Aviva ke CBD Bintaro dan Greenwood ke Plaza Bintaro hanya sekitar dua km.

Di luar itu masih ada Green Bintaro Residence, Graha Intan Residence, Beranda Rempoa, dan Menjangan Mas Residence selain Nerada Town House, yang semuanya sudah dibahas di laporan utama majalah Estate edisi April 2007 (“Tangerang, Menjamur di Sisi Selatan”).

Seluruh town house (kecuali Purnawarman Residence), dilewati kendaraan umum.  Greenwoods, Griya Aviva, de Melles Homes, dan Graha Hijau Riviera dilewati  angkot Ciputat-Bintaro yang melintas di Jl Juanda (d/h Jl Ciputat Raya). Sementara Grand Cirendeu Town House, Grand Puri Laras, dan Graha Intan dilalui angkot Ciputat-Pondok Cabe-Cinere. Sedangkan Micasa hanya 50 meter ke Jl Juanda.

Laris manis

Selain strategis perumahan di Ciputat memiliki jalan tikus cukup banyak. Kalau akses utama Jl Juanda macet Anda bisa mengambil jalan alternatif di Pasar Jumat, Sandratex, Pondok Pinang, Rempoa, atau masuk jalan tol Pondok Pinang-Serpong keluar di pintu tol Pondok Ranji.

Jangan heran rumah di Ciputat laris manis. Greenwoods (50 unit) sejak dipasarkan setahun lalu sudah laku 34 unit. Harganya Rp600 jutaan sampai mendekati satu miliar. Meski lokasinya di pertigaan Jl WR Supratman dan Jl Kompas, suasana perumahan yang dibangun PT Baruna Realty itu cukup tenang. Seluruh rumah dibangun di belakang di lahan berbentuk botol.

Griya Aviva (52 unit) dan Grand Puri Laras (130 unit) juga mendapat respon bagus. Puri Laras kurang dari setahun sudah terjual 60 persen. Harganya Rp500 jutaan ke atas. Sementara Griya Aviva yang memasarkan rumah Rp400 jutaan – Rp500 jutaan tersisa 13 unit. Sedangkan de Melles dari 10 unit yang hendak dibangun sudah jadi empat unit dan semuanya sudah dihuni. “Ada satu bule dan seorang pilot,” kata penjaganya.

Respon terhadap Grand Cirendeu tak kalah bagus. Perumahan milik PT Giradi Mega Utama yang lokasinya nempel Tamansari Pesona Bali (Bali View) itu, baru dipasarkan Januari 2007. Dari 45 unit yang hendak dibangun sudah terjual 15 unit. Termurah Rp560 jutaan (tunai keras), sepadan dengan kualitas rumah dan jaringan infrastrukturnya. “Perumahan kami eksklusif, kualitas bangunan dan lokasinya juga bagus,” kata Deddy Heriadi, Direktur PT Giradi.

Kawasan Cirendeu dipilih karena pertimbangan lokasi. Dekat Pondok Indah dan dan di sekitarnya banyak fasilitas. Deddy juga melakukan survei ke perumahan-perumahan di kawasan. Ternyata penjualannya bagus dan dalam setahun naik harga sampai tiga kali.

Micasa Town House (11 unit) sebetulnya sudah dibangun pada tahun 1996, tapi untuk disewakan kepada ekspatriat. Pada medio 2006 oleh PT Tridaya Grahapermata dijual putus. Sekalipun sudah 10 tahun kondisi bangunannya masih bagus.

Semua rumah direnovasi meliputi pengecatan interior & eksterior, ganti lantai keramik, kunci-kunci pintu, dan keran-keran air. Pokoknya langsung siap huni. Bangunannya 287 m2 dengan luas tanah antara 193 – 381 m2. Saat ini sudah laku lima unit.

Model rumah

Hampir semua town house di jakarta bergaya modern mulai dari modern minimalis sampai modern tropis. Hanya Micasa yang bergaya tropis. Agar lebih menarik beberapa developer memberi layanan tailor made terutama untuk lay out rumah. Misalnya Grand Cirendeu, Grand Puri Laras, dan de Melles Homes. Bahkan Micasa, kalau ada permintaan lay out-nya bisa diubah. “Jadi, konsumen bisa menyesuaikan dengan selera dan kebutuhannya,” kata Deddy.

Kedokteran, RS, dan Pamor Puri Indah dan PIK

Fasilitas di kawasan PIK lengkap. Tapi, dalam radius 2-5 km terdapat mall besar, Makro, Carrefour, Poins Square, Mal dan RS Pondok Indah. Ke Citos juga cukup dekat. Sekolah unggulan dari TK – SMU juga ada. Jadi, memang cocok untuk hunian kalangan menengah atas terutama yang beraktifitas di Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat.

Karena itu, juga karena kecilnya skala hampir semua perumahan di Ciputat, tidak ada yang menyediakan fasilitas baru. Hanya Taman Pesona Gintung, Grand Puri Laras, dan Grand Cirendeu yang dilengkapi club house kecil.

Fly over di PIK  juga segera dibangun sehingga akses ke Puri dan Pondok Indah  makin mudah. Perkembangan ini membuat perumahan di PIK  khususnya  makin prospektif.

Iklan

Jakarta Garden City – Menyediakan Rumah Idaman Eksekutif Muda

Juli 2, 2010 § Tinggalkan komentar

Jakarta Garden City – Hunian Baru Dengan Harga Terjangkau

Terletak di Jakarta Timur pilihan perumahan di jalur busway dekat dan  berada di sekitar terminal Pulogadung dan akses tol.

Keberadaan busway memang belum berpengaruh terhadap peningkatan permintaan atau kenaikan nilai properti di sekitarnya. Meskipun demikian developer di Jakarta Timur menyambut baik moda transportasi yang awalnya banyak dicerca itu. “Selagi problem kemacetan belum terpecahkan, busway menjadi alternatif transportasi yang cukup baik,” kata Kartika Rahmawati, Marketing Manager Menteng Metropolitan, salah satu perumahan dekat jalur busway di Jakarta Timur. Selain Menteng Metropolitan, perumahan lain adalah Jakarta Garden City,  Pulomas Residence dan The Royal Residence.

Ketiganya berada di sekitar terminal busway Pulogadung (koridor II Pulogadung-Cempaka Putih-Senen-Pasar Baru-Gambir-Harmoni) dalam radius 1 – 5 km. Yang paling dekat, bahkan hanya 500 m dari halte Pulomas (halte busway kedua setelah Bermis dari Pulogadung), adalah Pulomas Residence. Jadi, dari perumahan ke halte itu bisa berjalan kaki. Sementara The Royal Residence dan Menteng Metropolitan lebih jauh (4 – 5 km). Meskipun demikian dari kedua perumahan ke Pulogadung hanya sekali naik angkutan umum.

“Naik Metromini ongkosnya hanya Rp2.000,” kata Budiman Kusnandar, Marketing Manager The Royal Residence. Kedekatan dengan Pulogadung merupakan kelebihan tersendiri. Pasalnya, jalur busway yang berujung di Pulogadung bukan hanya koridor II tapi juga koridor IV Dukuh Atas-Manggarai-Pramuka-Pemuda-Pulogadung. Dengan demikian pilihan jurusan dari Pulogadung dengan busway lebih banyak. Sementara ke jurusan lain penumpang bisa transit di halte Harmoni, Dukuh Atas, Matraman, dan Senen.

Harga rumah di Jakarta Garden City berkisar ari 500 an juta hingga 1,5 milyar rupiah. Dengan sarana dan prasarana yang mendukung, harganya dipastikan akan naik dan cepat berkembang seperti Kelapa Gading dan sekitarnya.

Harga rumah di Pulomas Residence juga relatif terjangkaul. Yang termurah tipe 201/162 seharga Rp1,38 miliar. Pulomas Residence merupakan bagian dari kawasan terpadu Pulomas (63,3 ha). Selain perumahan, di kawasan itu juga dibangun apartemen, pertokoan, perkantoran, area hang out dan kebudayaan, serta hotel. Rumah yang akan dibangun 180 unit dilengkapi sport club. Saat ini berlangsung pengembangan tahap kedua.

Sementara The Royal Residence melansir rumah menengah seharga Rp300 jutaan – Rp770 jutaan. Sejak dibangun dua tahun lalu sudah terjual 100 unit lebih. Menurut Budiman, yang paling laku rumah seharga Rp300 jutaan. Selain tidak jauh dari jalur busway, perumahan ini juga dekat dengan pintu tol Pulogebang.

Sedangkan Menteng Metropolitan menawarkan rumah seharga Rp247 juta dan Rp380 juta. Skala perumahan paling luas dan sudah dihuni sekitar 700 KK, dilengkapi sekolah TK-SMA, kolam renang, lapangan futsal dan bulutangkis.

Terminal Kampung Rambutan

Perumahan lain di koridor II dan IV sudah berada di wilayah Kelapa Gading (Jakarta Utara), seperti Gading Grande dan berbagai cluster di Summarecon Kelapa Gading (The Kew, Gading Park View, Royal Gading Mansion). Harga rumahnya jauh lebih mahal dibanding Pulomas Residence, sehingga keberadaan busway mungkin tidak mereka perhitungkan sama sekali.

Di luar itu pilihan perumahan ada di sekitar terminal Kampung Rambutan (koridor VII Kampung Rambutan-Kramat Jati-Cililitan-UKI-Dewi Sartika-Kampung Melayu), dalam radius 3 – 7 km. Yang paling dekat Pinang Ranti Mansion, Taman Permata, dan Callista Residence. Yang lebih jauh Jatiwarna Indah dan Puri Gading. Dari perumahan-perumahan itu ke terminal Kampung Rambutan harus naik kendaraan umum dua kali.

Warga Pinang Ranti Mansion dan Taman Permata bisa juga mengakses busway melalui halte Pasar Induk Kramat Jati. Kelak bila busway koridor IX Pinang Ranti – Pluit sudah terbangun, akses busway kedua perumahan makin banyak dan mudah. Selain itu ada juga Matraman Town House yang persis di pinggir busway koridor V Kampung Melayu – Ancol. Harga rumahnya mulai dari Rp1,2 miliaran/unit (T 197/109). Hadi Prasojo, Amalia M Roozanty

Antara Tol dan Busway

Umumnya perumahan di Jakarta Timur belum menjadikan busway sebagai nilai jual proyeknya. Apalagi dibanding ke halte busway, lokasi semua perumahan lebih dekat ke jalan tol. Jatiwarna Indah dan Puri Gading misalnya, hanya 1 – 2 km dari pintu tol Jatiwarna. Sementara Pinang Ranti Mansion dan Callista Residence dekat dengan pintu tol Taman Mini dan Bambu Apus.

Selain itu, segmen yang dibidik berbagai perumahan di atas rata-rata kalangan menengah atas. Yang masih memasarkan rumah Rp200 jutaan/unit hanya Menteng Metropolitan dan Puri Gading. Yang lain sudah di atas Rp450 jutaan. Di Pinang Ranti Mansion bahkan mulai dari Rp647 juta. Bagi kalangan itu busway belum terlalu menarik.

Kecuali kualitas pengelolaan busway dibenahi, jaringan jalan dan jumlah bus diperbanyak, kedatangan bus selalu on time, didukung bus pengumpan (feeder) yang layak, dan pedesterian yang aman dan nyaman dilalui di semua halte, mungkin baru mereka mau pindah dari kendaraan pribadi ke busway.

Selama ini karena jarak yang cukup jauh ke halte, tidak adanya feeder yang layak, kemacetan di jalan, dan masih terbatasnya armada bus Trans Jakarta, membuat banyak orang enggan beralih ke busway. “Begitu bus datang langsung penuh. Orang jadi malas pakai busway. Pilihannya tetap mobil pribadi, angkutan umum, atau naik motor,” kata Dwi Pandji Nanggala, Member Broker Century 21 Metropolis.

Dari Jatiwarna Indah dan Puri Gading yang berjarak sekitar 7 km dari Kampung Rambutan misalnya, lebih enak pakai mobil pribadi melalui jalan tol atau langsung naik angkutan umum ketimbang ke Kampung Rambutan dulu untuk naik bus Trans Jakarta. “Busway memang alternatif transportasi yang efisien dan nyaman. Tapi, pengelolaannya perlu dibenahi, feeder harus disediakan,” lanjutnya.

Sejauh ini belum ada perumahan di Jakarta Timur yang menyediakan feeder busway. Developer Menteng Metropolitan pernah menyediakannya dari perumahan ke terminal Pulogadung untuk mendorong penghuninya beralih ke busway. “Tapi, responnya sangat terbatas. Yang menggunakannya kurang dari 10 orang. Akhirnya feeder itu dihentikan,” kata Kartika.

Walhasil yang menyediakan feeder busway semuanya perumahan besar di luar Jakarta. Responnya cukup baik. Hanya saja semua feeder itu untuk jalur busway koridor I (Blok M – Kota) yang melalui Jl Sudirman – Thamrin. Ke depan harusnya feeder diarahkan untuk mengangkut calon penumpang ke halte busway terdekat. Untuk perumahan di Cibubur dan sekitarnya misalnya, ke halte Kampung Rambutan, sedangkan perumahan di Bekasi Barat dan Utara ke halte Pulogadung.

Poros Rumah Seken Kelapa Gading – Sunter – Cempaka Putih

Juli 2, 2010 § Tinggalkan komentar

Peluang membeli rumah Kelapa Gading – Sunter  masih terbuka karena permintaan dan harganya masih meningkat.

Di Jakarta kemacetan bukan hanya terjadi pada lalu lintas antar-wilayah melainkan juga di dalam kota. Karena itu moda transportasi yang bisa meringkas perjalanan seperti busway pasti sangat dinanti. Punya rumah di koridor yang dilaluinya pun menguntungkan.

Bagaimana tidak. Warga Kalideres, Jakarta Barat, misalnya, dengan bus-way hanya butuh 55 menit mencapai Sudirman-Thamrin dibanding 90 menit dengan angkutan biasa. Ada tiga koridor busway yang sudah beroperasi. Beberapa permukiman berada persis di koridor itu.

Di koridor satu Blok M-Kota tak ada hunian landed house yang bisa dilirik kecuali Kebayoran Baru, pemukim an kaum atas yang pasti tidak hirau dengan kehadiran busway. Sedangkan di koridor dua Pulogadung-Harmoni beberapa permukiman yang layak dipilih adalah Kelapa Gading dan Cempaka Putih.

Di Kelapa Gading, menurut Hanny Koswidjaja, prinsipal LJ Hooker Kelapa Gading, jalur busway tidak memenga-ruhi permintaan. “Harga tanahnya masih berkisar Rp5 – 8 juta-an per meter,” katanya. la menduga hal itu karena warga Kelapa Gading rata-rata memakai mobil pribadi.

Hal itu agak aneh bila mengingat warga Kelapa Gading yang kebanyakan etnis Tionghoa banyak beraktivitas dan sekolah di Jakarta Barat, kawasan bisnis pecinan lain dan tempat ber-himpunnya sejumlah perguruan tinggi swasta temama. Busway yang aman, nyaman, dan lancar mestinya menjadi pilihan mereka.

KETINGGIAN

Seorang pengamat properti menduga busway tidak berpengaruh karena harga tanah di Kelapa Gading sudah ketinggian. “Soalnya minat orang tinggal di kawasan itu masih tinggi,” katanya. Karena itu ia menyarankan menjajal kawasan Cempaka Putih di Jl Letjen Soeprapto yang harganya lebih murah dan lingkungannya cukup baik. Setelah dibeli rumah bisa direnovasi. Lokasinya sangat strategis baik ke by pass dan jalan tol dalam kota maupun ke Menteng dan Sudirman-Thamrin. Cari rumah yang paling dekat dengan halte busway. Yaitu halte Cempaka Putih Tengah di antara Jl Cempaka Putih Barat dan Cempaka Putih Tengah II, halte RS Islam di depan Jl Cempaka Putih Tengah, dan halte Cempaka Putih Timur di depan ITC Cempaka Mas.

Apalagi, permintaan rumah di Cempaka Putih juga belum meningkat. Bahkan sebaliknya menurun 10 – 20 persen dibanding tahun lalu. “Mungkin karena koridor dua baru beroperasi. Jadi, belum kelihatan pengaruhnya,” kata Juanita Aulia, Principal Ray White Cempaka Putih.

Kebanyakan rumah sudah tua. Karena itu yang dihitung hanya tanah-nya. Harga antara Rp2,5 – 4 juta per m2 tergantung lokasi. Meskipun rentan banjir seperti Kelapa Gading, di lokasi tertentu di Cempaka Putih harga rumah di depan kali bisa lebih mahal ketimbang yang menghadap rumah juga, karena berukuran besar dan banyak dihuni mantan pejabat dan artis.

TAMAN SOLO

Kaveling sedang antara 200 – 300 m2 dan besar antara 800 – 900 m2 ada di jalan raya. Sedangkan kaveling kecil 120 – 200 m2 di jalan dengan nomor seperti Jl Cempaka Putih Barat 2E. Rumah di bawah Rp1 miliar sudah sulit didapat. Di Jl Cempaka Putih Raya kaveling 900 m2 ditawarkan Rp5 miliar.

Daerah favorit adalah Taman Solo (Jl Cempaka Putih Tengah 27 dan Jl Cempaka Putih Timur) yang banyak dihuni mantan pejabat dan artis itu. Kalau harga rumah terlalu mahal, Anda bisa memilih apartemen. Harga apartemen 70 m2 di Cempaka Mas hanya Rp300 jutaan, ukuran 90 m2 Rp400 jutaan.

Perbandingan harga tanah Sunter – Gading – Cempaka per Juli 2010

1. Sunter Metro : 5 – 7 juta per meter

2. Sunter Garden : 5 – 7 juta per meter

3. Villa Gading Indah : 5- 7,5 juta per meter

4. Cempaka Putih : 3- 4 juta per meter

5. Grand Orchard – Kelapa Gading : 7- 8 juta per meter

6. Sunter Paradise 1,2 3 : 4- 7 juta per meter

7. Mediterania Kelapa Gading : 9 – 10 juta per meter

8. Artha Gading Villa : 10 -12 juta per meter

9. Grisenda Pantai Indah Kapuk : 8 -9 juta per meter

10. BGM – Pantai Indah Kapuk : 7- 9 juta per meter

11. Mediterania – Kelapa Gading : 8 – 11 jt /m

Sunter , Puri Indah dan Pantai Indah Kapuk

Mei 16, 2010 § Tinggalkan komentar

Di Jakarta semua orang tahu daerah sunter ,puri dan pik.  Jika ditanya apa pendapatnya maka bisa dipastikan semua daerah tersebut adalah daerah favorit. Di Sunter, keunggulannya adalah lokasi yang strategis dan dekat dengan pusat hiburan Kelapa Gading. Di Puri dan PIK keunggulannya adalah fasilitas yang lengkap dan bebas dari banjir.

Derah elit di Sunter adalah Sunter Metro, Sunter Paradise 3 , Sunter Bisma dan Sunter Garden. Harga di cluster-cluster tersebut sudah menyamai harga tanah di Puri Indah , Permata Buana dan Grisenda PIK  yaitu sekitar 5 jt sampai 7 jutaan permeternya.

Keunggulan Puri Indah adalah fasilitas nya yang lengkap seperti Pantai Indah Kapuk, lengkap namun bebas banjir. Daerah di PIK seperti cluster Manyar dan Taman Grisenda harga permeternya sudah mencapai 6 jutaan permeternya , sama dengan harga tanah di Puri Indah, Puri Kencana dan Permata Buana dan setingkat di atas harga tanah di perumahan-perumahan sunter. Sedangkan kelemahan dari daerah sunter adalah penataannya yang masih kurang bagus akibat banyaknya pabrik-pabrik di tengah-tengah perumahan warga. Tetapi hal tersebut tidak menghalangi kenaikan harga di sunter. Perumahan Sunter Paradise 3 dan Sunter Metro misalnya, kedua daerah terelit di sunter ini sudah mencapai 6,5 juta per meter persegi tanahnya.

Daftar Harga Rumah di  :

Sunter Metro : lt 200/lb.220   Rp.2.6 milyar

Sunter Paradise 3 : lt.180/lb.240  Rp.2,5 milyar

Sunter Bisma  : lt.200/lb.220   Rp.2,2 milyar

Puri Indah : lt.200/lb.250   Rp.3,2 milyar

Permata Buana : lt.170/lb/220  Rp.2,2 milyar

Puri Kencana :lt.180/lb.230  Rp. 2,2 milyar

Grisenda PIK  : lt.200/lb.240   Rp. 2,6 milyar

Manyar PIK : lt.180/lb.230  Rp. 2,4 milyar

Elang Laut Residence PIK : lt.300/lb.305  Rp. 3,6 milyar

Town House Long Beach PIK : lt.90/lb.120  Rp. 1,5 milyar

Garden House PIK : lt.250/lb.300  Rp. 3,6 milyar

Sumber: Studi Properti Indonesia Mei 2010

Sunter Dan Kelapa Gading

Mei 14, 2010 § Tinggalkan komentar

Sunter Alternatif Kelapa Gading

Kebanyakan rumah seken berada di kawasan perumahan lama. Jadi, Anda harus bersiap merenovasinya.

Sunter (mencakup Sunter Jaya dan Sunter Agung) termasuk kawasan hunian favorit di Jakarta Utara. Awalnya banyak dihuni pejabat, belakangan identik dengan permukiman kaum hokiau (Tionghoa perantauan) yang berprofesi sebagai pebisnis/pedagang. Rumah pegawai pemerintah yang tersisa tinggal di Jl Danau Indah Barat dan Jl Agung Tengah.

Pemerintah memang lebih dulu membangun banyak rumah dinas di Sunter, sebelum diikuti perumahan swasta pada awal 1980-an. Misalnya, rumah pegawai Setneg di Jl Agung Barat dan Jl Agung Jaya, pegawai Kehakiman di Jl Sunter Mas, pegawai DKI di Jl Sunter Karya, dan pegawai BI di komplek Taman Nyiur.

Sebagian rumah kemudian menjadi milik pribadi dan dijual kepada pihak lain. Perubahan kepemilikan dari pegawai ke pebisnis itu cocok dengan posisi Sunter yang dekat Pelabuhan Tanjung Priuk. Apalagi, peruntukannya bukan hunian saja tapi juga bisnis dan industri. Di Sunter banyak bercokol industri otomotif, telekomunikasi, jasa perdagangan, transportasi, pergudangan, dan lain-lain.

Sunter bisa diakses dari delapan penjuru angin, melalui jalan arteri atau tol dalam kota keluar di gerbang tol Sunter, Kemayoran, atau Tanjung Priuk. Karena posisinya itu Sunter menjadi jalur alternatif penghuni Kelapa Gading yang hendak menuju Jakarta Pusat atau sebaliknya, kebanyakan melalui Jl Sunter Jaya (d/h Sunter Kemayoran).

Harga rumah di sunter memang setingkat dibawah Kelapa Gading yang jauh lebih lengkap dan lebih modern serta tertata rapi. Walaupun sama-sama daerah elit namun rumah di sunter harganya kira-kira 20 sampai 30 persen dibawah Kelapa Gading.

Dalam perumahan

Rumah seken di Sunter umumnya berada di kawasan perumahan lama seperti Sunter Hijau, Sunter Indah, Sunter Permai Jaya, Segitiga Senen (STS), dan Taman Sunter Agung. “Kondisi bangunan rata-rata sudah tua dan perlu direnovasi,” kata Anna Kurniawaty, prinsipal Ray White Sunter.

Lokasi favorit di perumahan Griya Inti Sentosa, Paradise III, dan Jl Danau Agung, karena dekat dengan jalan utama (Jl Danau Sunter Barat) dan sistem keamanannya lebih baik. Harganya antara Rp.5 – Rp.6uta/m2 dengan ukuran tanah dan bangunan di atas 150 m2. Misalnya, rumah tipe 250/180 (LB/LT) di Griya Inti, ditawarkan Rp1,5 miliar.

Harga paling rendah di Sunter Jaya dan Jl Sunter Muara, sekitar Rp1,5 juta/m2. Sementara yang Rp2 – Rp.3 juta antara lain di Sunter Hijau dan Sunter Indah. “Semua tergantung usia dan spesifikasi bangunan,” ujarnya. Kalau rumah sudah tua, apalagi ada kerusakan di sana-sini, bangunan tidak dihitung. Tapi, kadang susah mematok harga. Semua terpulang pada kebutuhan dan negosiasi. Contoh, rumah tipe 68/90 di Sunter Hijau dihargai Rp350 – Rp400 juta atau sekitar Rp4,5 juta/m2.

Yohanes, Marketing Senior Roy Weston Sunter, menyebutkan, pascakerusuhan Mei 1998, rumah di dalam perumahan lebih disukai ketimbang di pinggir jalan. “Lagipula banyak rumah di pinggir jalan sudah berubah jadi tempat usaha,” katanya. Selain etnis Tionghoa, Sunter juga banyak dihuni etnis India yang juga berprofesi sebagai pedagang. Mereka umumnya berdiam di Griya Inti Sentosa.

Sistem keamanan di Sunter ditangani secara swadaya, dengan misalnya memasang portal di setiap gerbang perumahan dan dijaga 24 jam. Sementara setiap rumah dikeliling pagar tinggi dan massif. Amalia M Roozanty

Sunter rawan banjir. Terlebih semua permukiman nyaris tidak menyisakan lahan terbuka untuk menyerap air. Orientasi etnis Tionghoa yang menganggap rumah lebih sebagai investasi membuat setiap kaveling habis untuk bangunan atau perkerasan. Sedikit ruang terbuka hijau hanya tampak di Griya Inti dan Sunter Garden .

Jangan heran suasana Sunter makin panas, kering, dan gersang dengan air tanah payau. Sunter tertolong keberadaan Waduk Sunter sehingga bila hujan tidak kebanjiran. Air hanya menggenang di jalan dan selokan. Fasilitas seperti sarana olah raga dan belanja pun minim. “Untuk belanja dan entertainment orang Sunter pergi ke Kelapa Gading,” kata Yohanes.

Tapi Sunter bisa menjadi alternatif Kelapa Gading karena harga rumahnya lebih murah. Di Kelapa Gading rumah termurah sudah Rp4 juta – Rp5 juta/m2. Dari Sunter ke Kelapa Gading mudah. Kedua kawasan saling berhadapan dan hanya dipisahkan Jl Yos Sudarso/tol dalam kota .

Sunter juga masih menyediakan kaveling-kaveling kecil. “Kebanyakan milik pribadi sebagai investasi,” ujarnya. Harganya mahal. Misalnya, kaveling di Sunter Permai Jaya Rp3,5 – Rp4,25 juta/m2, Jl Danau Asri Rp4 – Rp5 juta, dan Jl Danau Indah Barat Rp4 – Rp6 juta. Ada juga di Jl Danau Indah Timur dan Taman Permata Sunter.

Kalau kocek cukup tebal, kaveling itu bisa dibeli dan dikembangkan dengan rumah gaya baru berukuran lebih kecil. Atau bisa juga membeli rumah seken dan merenovasinya. Developer kecil-kecilan seperti itu ada di Sunter. Keuntungannya bisa mencapai 15 persen.

Perumahan termahal di Sunter terletak di kompleks Sunter Paradise tahap 3 yang harga permeternya telah mencapai 6 – 7 juta per meternya,  padahal jika diilhat dari lokasinya kompleks paradise tahap 3 ini terletak di belakang sunter dan bukan di jalan utama, namun perumahan ini tertata dengan baik dan rapi. Sedangkan yang juga termasuk daerah elit di Sunter adalah Sunter Metro dan Sunter Garden yang harga  tanahnya sudah mencapai sekitar 5 – 6 juta per meternya.

Daftar harga Tanah di Jakarta Utara per Mei 2010

Jakarta Utara

– Kelapa Gading

Janur Elok Rp.5.000.000 – 6.500.000

Janur Indah Rp. 6.000.000 – 7.000.000

Janur Kuning Rp. 4.500.000 – 5.000.000

Janur Hijau Rp. 4.000.000 – 4.500.000

Kelapa Molek / Kelapa Hijau / Sumaagung Rp. 3.000.000 – 4.000.000

Bukit Gading Villa Rp.15.000.000 – 20.000.000

Bukit Gading Mediterania Rp. 10.000.000 – 12.000.000

Villa Gading Indah Rp.5.500.000 – 7.500.000

Villa Artha Gading Rp.11.000.000 – 14.000.000

Gading Kirana Rp.7.000.000 – 8.000.000

Kelapa Nias Rp. 4.000.000 – 5.000.000

Janur Asri / Kelapa Hibrida Rp.3.500.000 – 4.000.000

Kelapa Lilin / Gading Indah Rp.6.000.000 – 6.500.000

Villa Permata Gading Rp. 6.000.000 – 7.000.000

Grand Orchard / Royal Orchard Rp. 8.000.000 – 10.000.000

– Pantai Indah Kapuk

Gold Coast Rp 9.500.000 – 11.000.000

Garden House Rp.7.000.000 – 8.000.000

Bukit Golf Mediterania Rp.5..500.000 – 7.500.000

Layar Rp. 4.500.000 – 5.000.000

Mediterania PIK Rp.7.000.000 – 8.000.000

Mayang Rp. 5.000.000 – 6.500.000

Katamaran Rp.5.000.000 – 6.500.000

Florence Rp. 6.000.000 – 7.000.000

Taman Golf Rp. 6.500.000 – 8.000.000

Grisenda Rp.5.000.000 – 6.500.000

Camar Rp.4.500.000 – 5.500.000

Elang Laut Rp. 4.500.000 – 5.500.000

Manyar Rp.4.500.000 – 5.500.000

Crown Golf Rp. 8.000.000 – 9.000.000

Mediterania PIK  Rp.6.000.000 – 7.000.000

-Pluit

Pantai Mutiara Rp.4.500.000 – 7.000.000

Pluit Karang Rp.3.800.000 – 4.500.000

Pluit Murni Rp. 4.500.000 – 5.500.000

Pluit Indah Rp.6.000.000 – 7.000.000

Pluit Sakti Rp. 4.500.000 – 5.000.000

Pluit Barat Rp.4.000.000 – 4.500.000

Pluit Putri Rp.4.000.000 – 5.000.000

Pluit Permai Rp.4.200.000 – 6.000.000

Pluit Timur Rp. 4.000.000 – 4.500.000

Pluit Raya Rp.5.500.000 – 7.500.000

Pluit Samudra Rp.4.000.000 – 5.000.000

Muara Karang Rp. 4.000.000 – 4.500.000

– Ancol

Pangandaran Rp.4.000.000 – 4.500.000

Parangtritis Rp.4.000.000 – 5.000.000

Karangbolong Rp.4.000.000 – 4.500.000

The Green Rp.6.000.000 – 6.500.000

The Forest Rp.6.000.000 – 6.500.000

The Bukit Rp.5.500.000 – 6.000.000

Pantai Kuta Rp. 4.500.000 – 5.000.000

Pantai Sanur Rp.4.500.000 – 5.000.000

Pasir Putih Rp.4.500.000 – 5.500.000

Puri Jimbaran Rp.6.000.000 – 6.500.000

– Sunter

Agung Utara Rp.4.000.000 – 4.500.000

Sunter STS Rp.3.500.000 – 4.000.000

Paradise 1 Rp.4.000.000 – 4.200.000

Paradise 2 Rp. 4.000.000 – 4.500.000

Paradise 3 Rp.5.000.000 – 7.000.000

Sunter Garden Rp.5.000.000 – 6.000.000

Sunter Metro Rp.5.000.000 – 6.000.000

Agung Perkasa Rp.4.000.000 – 4.500.000

Danau Agung Rp.5.000.000 – 5.700.000

Agung Tengah / Agung Indah Rp.4.000.000 – 5.500.000

Danau Indah Rp.4.500.000 – 5.500.000

Sunter Indah / Danau Asri Rp.4.000.000 – 4.500.000

Sunter Hijau Rp.3.500.000 – 4.500.000

Sunter Jaya Rp.3.500.000 – 4.000.000

Sunter Bisma Rp.4.000.000 – 5.500.000

( Sumber : Studi Properti Indonesia 2010 )

Where Am I?

You are currently browsing entries tagged with sunter at Indonesia Housing And Property News.