Properti Jakarta Tidak Kalah Dengan Singapura

November 15, 2010 § Tinggalkan komentar

Properti Jakarta Tidak Kalah Dengan Singapura

Hunian apapun di Jakarta bisa menjadi investasi karena memiliki semua persyaratan yang dituntut dari sebuah properti.

Jakarta masih menjadi arus utama investasi properti di Indonesia, karena daya belinya paling kuat, pertumbuhan populasi paling tinggi, dan stok tanahnya kian tipis. Praktis semua rumah dan apartemen di Jakarta bisa menjadi investasi, karena memenuhi seluruh kriteria yang dikehendaki pada sebuah properti: aksesibilitas mudah, fasilitas cukup, infrastruktur memadai, kualitas pengembangan memenuhi syarat, dan kondisi lingkungan relatif baik.
Tapi, ada beberapa kawasan di Jakarta yang berpotensi naik cepat dalam beberapa tahun ke depan. Salah satunya koridor tol JORR W1-W2 mulai dari Ulujami-Kembangan-Pantai Indah Kapuk (PIK). Yang paling potensial kawasan Puri Kembangan, Jakarta Barat. Menurut Ali Hanafia, prinsipal Century 21 Pertiwi, Kembangan, biasanya harga tanah di Jakarta Barat selalu mengikuti Jakarta Selatan dan Utara.
Saat ini harga di lokasi premium di Pondok Indah (Jakarta Selatan) dan Kelapa Gading (Jakarta Utara) Rp11 – 14 juta/m2, di Puri Indah (Kembangan) masih Rp6 – 7 juta. Tapi, tahun depan harga itu akan naik menjadi Rp8 – 9 juta menyusul kehadiran proyek raksasa St Moritz dan tambahan akses JORR W1 dan nanti juga W2. Selain apartemen di sekitar Puri Indah dipasarkan juga perumahan dan ruko/rukan. “Ruko paling banyak dicari di Jakarta Barat, disusul tanah dan rumah. Pilih yang di bawah Rp1 miliar, potensi kenaikannya lebih besar,” sarannya.

Fasilitas
Properti di Jl Daan Mogot juga prospektif karena aksesnya makin baik (dimulai dengan busway, akan disusul JORR W1-W2), stok tanah masih banyak, harga lebih murah (Rp3,5 – 4,5 juta). Saat ini ada lima proyek yang dikembangkan di situ: Casa Jardine, Green Mansion, Daan Mogot Baru (perumahan), dan dua proyek apartemen/rusunami. Pengembangan proyek-proyek itu makin mengerek nilai properti di kawasan.
Juga menarik properti di Cengkareng, Duri Kosambi, dan PIK (Jakarta Utara). Kebanyakan berupa perumahan seperti Taman Semanan Indah, Bukit Golf Mediterania, dan Grand Puri Grisenda. Yang paling tinggi kenaikannya Bukit Golf Mediterania (600 ha) di kawasan PIK, seiring pesatnya pengembangan, naiknya tingkat hunian, membaiknya infrastruktur, dan bertambahnya fasilitas. Pada akhir 2003 harga tanahnya baru Rp2 juta, kini sudah Rp6 – 8 juta. Ulasan mengenai properti di JORR W1-W2 bisa dibaca di rubrik Pasar Properti edisi ini dan Agustus 2008.

Jakarta Utara Favorit
Kendati beberapa kali dilanda banjir, minat orang terhadap kawasan Kelapa Gading tetap tinggi. Lokasi favorit di areal tinggi seperti Bukit Gading Villa dan Bukit Gading Mediterania dan Gading Kirana. “Harga tertinggi di Bukit Gading Villa mencapai Rp14 juta per m2. Karena lingkungannya eksklusif, kavelingnya besar-besar (400 m2 ke atas), dan aman saat banjir awal 2007,” kata David Tjandra, prinsipal Ray White Kelapa Gading.
Yang lebih murah, sekitar Rp5 juta, bisa dicari di kawasan dengan nama jalan berawalan “Janur” atau “Kelapa”. Pilih yang bangunannya relatif baru atau sudah direnovasi. Sertifikatnya juga perlu dilihat, siapa tahu masih HGB, sehingga perlu diperpanjang. “Upayakan membeli rumah dekat keramaian seperti mal. Yang paling diminati dekat Mal Kelapa Gading,” ujarnya.
Penawaran properti baru di Kelapa Gading minim karena stok tanahnya sudah sangat terbatas. Baru-baru ini Summarecon Agung mengakuisisi lahan Gading Orchad (40-an ha) dari sebuah perusahaan. Tapi, sampai kini belum dipasarkan. Karena itu baik juga mengalihkan perhatian ke properti di sekitarnya, seperti Jakarta Garden City (270 ha) di Cakung yang dipasarkan sejak akhir 2007.
Developernya kuat (Keppel Land Singapura), konsep pengembangan lebih teratur dan hijau dilengkapi saluran-saluran besar dan danau 15 ha untuk mengantisipasi banjir, harga tanah masih murah (Rp2,5 juta/m2), dan dari Kelapa Gading relatif dekat. Sekarang aksesnya masih terbatas, melalui ujung tol Cikunir-Cakung yang ramai dengan industri dan pergudangan berikut truk-truk gandengnya.
Tapi, nanti akan ada akses tol langsung (melalui akses tol Cakung-Tanjung Priok yang akan segera dibangun), dan jalan tembus dari Cakung melalui Jakarta Garden City hingga kawasan Menteng Metropolitan dan Kota Harapan Indah di Jl Sultan Hamengkubuwono IX. Akses sangat menentukan prospek Jakarta Garden City, karena target pasarnya etnis Tionghoa yang sangat mementingkan keberadaan tempat usaha. Saat ini developer belum bisa menyediakannya.
Sebab itu Kota Harapan Indah (2.000 ha) dan Menteng Metropolitan (130 ha) bisa menjadi alternatif lain. Lokasinya di Jl Sultan HB IX segaris dengan Kelapa Gading di Jl Perintis Kemerdekaan. Menteng Metropolitan di Cakung, sedangkan Kota Harapan Indah di sebelahnya sudah masuk wilayah Bekasi. Keduanya sudah ramai dihuni dilengkapi fasilitas komersial, pendidikan, kesehatan, dan rekreasi.

Apartemen
Properti di lokasi lain, kebanyakan apartemen, juga layak menjadi investasi. Pilihan terbanyak di Jakarta Selatan dan Pusat. “Sekarang yang laku apartemen menengah tipe satu dan dua kamar. Bahkan, tipe 18 dan 21 pun orang mau,” kata Andreas Legawa, prinsipal Ray White Menteng. Ia menyarankan membeli beberapa tipe kecil dan sedang ketimbang satu unit besar. Satu tidak tersewa, unit lain bisa menutupi. Sewanya bisa 500 – 1.000 dolar AS/unit/bulan. Sebaliknya tipe besar, kalau tidak tersewa service charge (Rp9.000 – Rp18.000/m2/bulan) harus tetap dibayar.
Hanya, pasok apartemen menengah (Rp8 – 11 juta/m2) sedang berlebih. Selain itu, menurut Jakarta Property Market Review 1st Half 2008 yang dilansir Procon Indah, pasar apartemen menengah dan menengah atas di Jakarta agak tertekan oleh kenaikan harga BBM, inflasi, suku bunga dan bahan bangunan. Soalnya kebanyakan konsumennya membeli secara kredit (KPA).
Akibatnya, tingkat penjualan kuartal II atau Q2 (95,5 persen) agak menurun dibanding Q1 (95,5 persen). Tingkat huniannya pun masih rendah (63,6 persen) kendati sedikit meningkat dibanding Q1 (62,7 persen). Pasok baru hanya 1.660 unit (Q2) dibanding 3.418 unit (Q1). Karena itu tingkat penyerapan selama Q2 merosot (1.763 unit) dibanding Q1 (3.714 unit).
Bahwa developer tetap optimis melansir proyek baru, lebih untuk menghindari kenaikan harga konstruksi yang lebih tinggi dan mengantisipasi hasil positif Pemilu 2009. Sebagian proyek terpencar di berbagai lokasi, sebagian dalam kawasan mix use/superblok seperti St Moritz di Kembangan, Podomoro City di Jl S Parman (Jakarta Barat), Ciputra World, Kuningan City, dan Kota Kasablanka di Mega Kuningan (Jakarta Selatan).
Belum terhitung proyek yang sudah lebih dulu di-launching seperti Rasuna Epicentrum, Gandaria City, dan Kemang Village, semuanya di Jakarta Selatan. Total hingga semester dua 2008 pasok apartemen di Jakarta mencapai 62.000 unit, dan akan bertambah 15.973 unit (prediksi) sepanjang semester II 2008 – 2009.
Tidak salah kalau Lucy Rumantir, National Director Jones Lang LaSalle Indonesia, konsultan properti lain di Jakarta, mengatakan, rumah tetap investasi yang paling save. Tidak laku disewakan, nilainya tetap akan naik tinggi. Apalagi, dengan terus naiknya harga bahan bangunan seperti sekarang. Di Jakarta, menurut Procon, yang paling laku rumah dengan bangunan dan kaveling di atas 150 m2.
Memang, harga apartemen baru selalu naik signifikan. Tapi, dengan suplai yang banyak di satu koridor pada saat bersamaan, melepas atau menyewakannya susah. Jadi, kenaikan harga itu semu atau butuh waktu lama untuk menikmati return-nya. Padahal, andalan apartemen hasil sewa. Capital gain-nya rendah. Biasanya setelah 10 tahun nilai fisiknya mulai menurun.

Jakarta Residences/Thamrin Residences
Limitasi Lokasi
Menurut pengamat properti dari Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda, apartemen menengah tetap layak jadi investasi asal lokasinya dekat pusat bisnis dan perdagangan atau pusat aktivitas target pasarnya (income basis), suplai apartemen sekelas di lokasi sedikit, tipe yang ditawarkan dan harganya cocok dengan target pasar itu.
Ia mencotohkan beberapa apartemen yang memenuhi kriteria itu: Gajah Mada Mediterania Residences, Jakarta Residences, Thamrin Residences, Sudirman Park, dan Mediterania Garden Residences. Gajah Mada di kawasan perdagangan dan hiburan Jl Gajah Mada-Hayam Wuruk dan dekat dengan pusat bisnis (CBD) Jakarta di Jl Sudirman-Thamrin. Sedangkan Jakarta Residences, Thamrin Residences, dan Sudirman Park di Jl Kebon Kacang dan Jl Mas Mansyur, hanya beberapa ratus meter dari CBD. Sementara Mediterania Garden dekat kawasan universitas (Grogol) dan juga tidak jauh dari CBD.
Apartemen dijual Rp8 – 9 jutaan/m2 sesuai dengan income basis-nya (pedagang, pekerja hiburan malam, dan profesional/pekerja kantoran di CBD Sudirman-Thamrin-Kuningan). Mediterania Garden yang jauh lebih dulu dilansir bahkan lebih murah, cocok dengan kantong mahasiswa. Sebelumnya tak ada apartemen semurah itu di lokasi-lokasi tersebut.
Jangan heran apartemen-apartemen itu laku dan mudah disewakan. Unit satu kamar 34 m2 di Gajah Mada Mediterania misalnya, laku Rp40 juta/tahun, atau relatif sama dengan biaya kos di rumah biasa di sekitar Hayam Wuruk-Gajah Mada. “Sebagian penyewanya pekerja hiburan malam di Mangga Besar dan sekitarnya. Ketimbang kos, pasti lebih baik di apartemen, privasi lebih terjaga, dan lebih aman,” katanya. Hanya saja semua apartemen itu sudah terbangun dan dihuni, tidak lagi menawarkan unit baru.

Jalan kaki
Jika Anda tertarik, beberapa apartemen menengah dengan kualitas setara berikut ini bisa dijajaki. Misalnya, Tamansari Sudirman di Jl Bek Murad, persis di belakang kawasan perkantoran WTC, Jl Sudirman. Cocok untuk profesional muda yang bekerja di CBD, karena menawarkan tipe studio 25 m2 dengan harga terjangkau. Dari apartemen itu cukup berjalan kaki ke kantor.
Pilihan lain Pasar Baru Residence di Pasar Baru (Jakarta Pusat). “Di Pasar Baru tidak ada lagi tanah dan semua propertinya disewakan. Sekarang ada yang menjual apartemen seharga Rp8 – 9 juta/m2. Lokasi sangat dekat ke Gajah Mada-Hayam Wuruk dan Thamrin-Sudirman. Pasti menarik jadi investasi,” ujarnya.
Ada juga Grand Kartini di Jl Kartini, Gunung Sahari (Jakarta Pusat), untuk para pedagang di Mangga Dua dan pekerja hiburan malam di Mangga Besar. Di luar itu sebutlah Gardenia Boulevard di Jl Pejaten, Jakarta Selatan, untuk pekerja kantoran di CBD Kuningan, dan Centro City Residence di Jl Macan, Grogol-Jakarta Barat, untuk mahasiswa/pedagang di Grogol dan Roxy. Semua menawarkan tipe studio dan 1 – 2 kamar seharga Rp8 – 10 juta/m2.
“Sebuah apartemen menarik jadi investasi kalau di lokasi sudah sulit mencari tanah untuk apartemen sekelas,” jelasnya. Sebaliknya, selama masih ada lokasi yang lebih dekat ke pusat kota, apartemen sekelas yang lebih jauh pasti akan kehilangan pamor. Kecuali ada yang betul-betul spesial pada apartemen itu yang disukai target pasarnya.

Karakteristik Etnis
Karakteristik etnis, kata Ali, perlu juga diketahui saat berinvestasi. Etnis Tionghoa cenderung menyukai kawasan barat dan utara Jakarta. Saat membeli properti yang pertama mereka lihat tempat usaha seperti ruko atau rukan. Style rumah, konsep hijau dan yang sejenis itu boleh nomor dua. Sebaliknya kawasan selatan disukai kaum pebisnis, profesional, karyawan, birokrat, dan ekspatriat. Gaya rumah dan konsep pengembangan bernuansa hijau sangat menarik mereka. Ruang usaha hanya pelengkap.
Etnis Tionghoa sudah familiar bermain properti dan daya belinya lebih kuat. Karena itu properti dengan target pasar etnis Tionghoa lebih cepat laku dan lebih cepat naik nilainya. Tanjung Duren dan Grogol di Jakarta Barat serta Salemba di Jakarta Pusat, sama-sama kawasan perguruan tinggi. Tapi, apartemen di Tanjung Duren yang banyak mahasiswa Tionghoanya cepat terserap, sedangkan apartemen sekelas di Salemba lebih seret penjualannya.
Sementara apartemen di superblok lebih menarik sebagai investasi bila dikembangkan developer tunggal, bukan sekedar pemegang hak pengelolaan lingkungan (HPL). Developer tunggal cenderung lebih berkomitmen mewujudkan proyek itu sesuai dengan master plan-nya, sehingga dalam jangka panjang propertinya benar-benar memberi nilai tambah.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

What’s this?

You are currently reading Properti Jakarta Tidak Kalah Dengan Singapura at Indonesia Housing And Property News.

meta

%d blogger menyukai ini: