Prospek Investasi Properti 2010

Juli 7, 2010 § Tinggalkan komentar

Prospek Bisnis Properti – Proyek perumahan menengah, apartemen dan pusat belanja Prospek Bisnis Properti 2010

Bisnis perumahan dan apartemen menengah 2010 tetap menjanjikan dan telah melewati masa-masa sulit krisis 2008.

Bisnis properti boleh jadi pionir pemulihan ekonomi pascakrisis 1998. Tapi, bisnis properti tetap tergantung pertumbuhan ekonomi. Tahun 2007 bisnis properti lebih baik dibanding 2006, seiring meningkatnya pertumbuhan ekonomi dari 5,5 persen (2006) menjadi 6,3 persen (2007), stabilnya kurs rupiah, rendahnya inflasi dan suku bunga. Tahun 2006 bisnis properti sangat terpukul oleh kenaikan harga BBM akhir 2005. Bagaimana prospek ekonomi 2010 ?
Secara umum kondisinya diprediksi tidak jauh berbeda dengan 2007. “Ekonomi saat ini sangat baik bagi properti karena tingkat bunga begitu rendah,” kata pengusaha properti Ciputra. Bunga KPR misalnya, berkisar antara 10 – 12 persen per tahun. Tingkat bunga yang rendah itu mengimbangi kenaikan harga bahan bangunan akibat lonjakan harga minyak dunia, sehingga daya beli konsumen tetap stabil. Karena itu pasar properti 2008 diharapkan tetap meningkat dibanding 2009.
Sampai Oktober laju pertumbuhan kredit perbankan tercatat Rp980 triliun, atau tumbuh 23 – 24 persen, di atas target yang 22 persen. Sampai Desember pertumbuhan kredit itu diperkirakan mencapai 24 – 25 persen. Kebijakan BI menurunkan BI rate awal Desember 2007  ke level delapan persen diharapkan makin mendorong laju kredit tersebut. “Penurunan bunga itu akan menstimulus ekonomi. Orang makin terdorong berinvestasi,” ujar Deputi Gubernur BI Muliaman D Hadad.

Pertumbuhan ekonomi
BI memperkirakan pertumbuhan ekonomi 2010 sekitar 6,5 persen, lebih tinggi dibanding 2009. Prediksi itu hampir sama dengan perkiraan Bank Dunia dan Bank Pembangunan Asia (ADB), yaitu 6,4 persen, dengan alasan adanya laju investasi hingga 10,8 persen dibanding 2007 yang hanya 7,7 persen. Pemerintah bahkan lebih optimis, ekonomi 2008 diprediksi tumbuh 6,8 persen.
Sebaliknya Indef dan Standard Chartered Bank, memprediksi pertumbuhan ekonomi 2008 sama dengan 2007. Pertumbuhan itu masih ditopang konsumsi, peningkatan ekspor komoditi primer, dan investasi di sektor finansial (investasi portafolio) yang padat modal, belum investasi di sektor riil yang lebih berkelanjutan dan menyerap banyak tenaga kerja. Jadi, neraca perdagangan surplus dan cadangan devisa membesar (akhir 2007 hampir 57 miliar dolar AS), tapi pengangguran terbuka tetap tinggi (10,8 persen dari total angkatan kerja yang mencapai 100 juta pada 2007).
Sementara inflasi diperkirakan lebih rendah dibanding 2007 yang mendekati tujuh persen. Dosen UGM dan ekonom Bank BNI Tony Prasetiantono misalnya, memperkirakan sekitar 6,5 persen. Prediksi praktisi pasar modal Mirza Adityaswara, bahkan lebih rendah lagi, antara 6,1 – 6,2 persen, meskipun tetap lebih tinggi ketimbang target inflasi pemerintah (di bawah enam persen). Sedangkan kurs rupiah stabil di kisaran 9.100 – 9.300 per satu dolar AS yang masih kondusif untuk perekonomian nasional.

Perumahan paling prospektif
Hanya tidak semua subsektor properti akan tetap baik prospeknya tahun 2008. “Pengembangan pusat belanja, trade centre, dan ruko akan menurun. Sebaliknya, subsektor perumahan meningkat. Begitu pula subsektor apartemen, terutama untuk segmen menengah, dan ruang perkantoran. Yang paling tinggi peningkatan subsektor perumahan, dipicu penurunan bunga KPR,” kata Direktur pemasaran salah satu perusahaan properti terkemuka di Jakarta.
Pengamat properti dari Indonesia Property Watch (IPW), menambahkan, berbeda dengan sebelumnya, sekarang konsumen apartemen makin banyak menggunakan kredit pemilikan apartemen (KPA), seperti konsumen rumah biasa memakai KPR. “Dulu kebanyakan konsumen apartemen kan membeli tunai bertahap atau langsung,” ujarnya.
Menurutnya, kebutuhan apartemen masih lebih tinggi dibanding pasokan. Masalahnya, terletak pada limitasi lokasi. Kadang di sebuah lokasi, unit yang dibangun terlalu banyak dalam waktu bersamaan. Akibatnya terkesan pasok apartemen menengah oversuplai. “Coba, kalau dibangun lebih menyebar, di lokasi-lokasi yang belum banyak apartemen tapi stok lahannya sudah tidak mungkin dibangun landed residential, pasti laku,” lanjutnya.
Dengan makro ekonomi seperti itu, jangan heran bank-bank tetap optimis dengan penyaluran KPR 2008 (lihat rubrik Homeloan). BI memprediksi pertumbuhan kredit 2008 antara 23 – 24 persen. Lebih rendah dari realisasi pertumbuhan kredit 2007, tapi lebih tinggi dari target pertumbuhan kredit 2007 yang 22 persen. Dengan target 23 – 24 persen pertumbuhan ekonomi 6,5 persen pada 2008 bisa dicapai, karena dengan target kredit 22 persen saja, target pertumbuhan ekonomi 2007 bisa diraih.
Sementara peningkatan pasar gedung perkantoran lebih karena selama lima tahun terakhir tidak ada pasok baru. “Padahal, kebutuhan ruang kantor baru muncul, antara lain dari perusahaan-perusahaan tambang, perkebunan, dan bisnis terkait,” kata Senior Manager PT Procon Indah Utami Prastiana.

Pengaruh minyak dunia dan politik
Diakui ada potensi kenaikan bunga karena menghangatnya suhu politik 2008 dan berlanjutnya gejolak harga minyak dunia. “Dampaknya, pembangunan properti bisa stagnan. Pasalnya, gejolak harga minyak dunia membuat biaya kontruksi meningkat karena naiknya harga material seperti besi dan semen. Sedangkan situasi politik akan membuat developer bersikap wait and see, seperti tahun 2003 menjelang Pemilu 2004. Akibatnya, ada proyek yang delay atau ditunda peluncurannya,” jelasnya.
Tapi, kenaikan bunga itu diperkirakan tidak signifikan, sehingga tidak terlalu mengganggu target penyaluran KPR 2008. Apalagi, banyak pengamat memperkirakan situasi politik cukup kondusif selama 2008 – 2009 karena masyarakat makin dewasa berdemokrasi. Bahkan, kalau harga minyak dunia turun ke level 60 – 70 dolar AS per barel (sekarang sudah di level 80 dolar), BI rate berpeluang diturunkan lagi ke level 7,5 – 7,75 persen yang berujung pada penurunan bunga kredit. Dampaknya, bisnis properti akan makin bagus.

Kalimantan dan Sumatera
Di mana properti-properti yang prospektif itu diperkirakan banyak dikembangkan?  Berkaca pada data konsumsi semen nasional, sebagian besar (60 persen) masih di Pulau Jawa, terutama di Jawa bagian barat dan timur, seperti di Jabodetabek, Bandung, Semarang, Malang, dan Surabaya. Total konsumsi semen 2007 diperkirakan mencapai 34 juta ton, meningkat dari 31 juta ton pada 2006.
Tapi, pertumbuhan konsumsi semen 2007 tertinggi justru terjadi di Kalimantan (20 persen), disusul Sumatera (14 persen). Sedangkan di Jawa hanya 4 persen, dengan pertumbuhan tertinggi di Jawa bagian timur (7,1 persen). Sementara di Jawa bagian barat termasuk Jabodetabek justru negatif.
Menurut Rudiantara, Wakil Direktur Utama PT Semen Gresik, seperti dikutip Kompas, tingginya laju konsumsi semen di luar Jawa karena pembangunan infrastruktur di Jawa makin berkurang, dan peluncuran proyek properti berskala besar banyak yang ditunda. Sementara persetujuan KPR untuk pembelian rumah di luar Jawa makin tinggi menyusul turunnya suku bunga.
“Pertumbuhan KPR meningkatkan permintaan semen. Karena itu ada baiknya suku bunga makin turun,” ujarnya. Artinya, bisnis properti di sejumlah kota di Kalimantan dan Sumatera yang banyak mengembangkan proyek properti dan perumahan seperti Balikpapan, Samarinda, Banjarmasin, Lampung, Palembang, dan Pekanbaru, layak dicermati. Yoenazh, Diyah, Bunga

Selalu Ada Peluang
Bagi konsumen prediksi prospek ekonomi perlu, karena makin baik situasi ekonomi makin tinggi pendapatan mereka. Selain itu makin baik ekonomi, kian murah bunga KPR. Pilihan KPR pun makin beragam karena bank-bank bersemangat menyalurkan KPR. Situasi ekonomi yang baik juga membuat investor dan developer lebih confident membeli dan mengembangkan properti.
Bagaimana kalau situasi ekonomi meleset dari perkiraan? “Di balik krisis selalu ada peluang. Beda krisis sama peluang itu hanya satu titik. Jadi, dalam situasi ekonomi kurang baik pun, properti tetap menjanjikan,” kata Api, seorang pemasar properti sekaligus developer sebuah perumahan menengah di Bekasi Timur.
Dalam situasi ekonomi jelek, developer atau pemilik rumah sangat haus cash flow. Jadi, posisi konsumen lebih kuat di pasar sehingga bisa meminta diskon yang cukup signifikan, guna mengimbangi bunga bank yang biasanya lebih tinggi. Pria lulusan teknik sipil Universitas Tarumanegara ini pun bercerita.
Semula ia seorang profesional di sebuah perusahaan developer di Bekasi. Menjelang krisis ekonomi 1998 bersama seorang kawan ia membuka kantor broker, bersamaan dengan banyaknya perusahaan broker properti asing membuka franchise di Indonesia. “Perusahaan broker marak saat krisis karena developer butuh jasa marketing profesional untuk memasarkan produknya,” katanya.
Semula kantor broker itu dijalankan kawannya. Ia sendiri hanya sleeping partner. Kemudian pecah kerusuhan Mei 1998. Yang paling parah terkena kawasan Jakarta Barat. Banyak penghuninya yang hengkang ke luar negeri, termasuk kawannya. Ia pun keluar dari perusahaan developer untuk mengambil alih pengelolaan kantor broker itu.
“Saya tidak punya pengalaman sama sekali, sehingga pada tahun itu penjualan nol,” ungkapnya. Tapi, tahun 1999 mulai banyak yang menitipkan propertinya untuk dijual. Terutama para korban kerusuhan. Harganya murah-murah karena semua ingin melepasnya segera. Berbekal pergaulannya selama menjadi profesional baik dengan developer, broker, kontraktor, maupun konsumen, ia pun menjajakan properti-properti itu.
“Saya bilang sama pemilik duit. Ini negara, bukan perusahaan. Jadi, tidak akan bangkrut meskipun sekarang rusuh. Beli properti ini, mumpung lagi murah. Sebentar saja ekonomi negara ini akan rebound dan Anda mendapat untung besar,” katanya. Waktu  itu harga tanah di Puri Indah, salah satu kawasan elite di Jakarta Barat, masih Rp1 juta/m2, dibanding Rp2 juta di Pondok Indah, Jakarta Selatan, dan Kelapa Gading, Jakarta Utara.
Benar saja, keadaan berangsur-angsur tenang dan harga properti di Jakarta pun kembali normal. Kini harga tanah di Puri Indah sudah Rp6 juta, atau meningkat enam kali lipat dalam delapan tahun. Orang pun makin percaya dengan dirinya dan makin banyak menawarkan propertinya untuk dijualkan. Dan, Ali tidak berhenti sebatas menjualkan.
“Saya lulusan teknik sipil dan pernah lama menjadi project manager. After sales service adalah makanan sehari-hari saya. Jadi, saya tahu bagaimana melayani konsumen. Saya ladeni mereka sebaik-baiknya, dan saya berikan pandangan mengenai pengembangan lebih lanjut properti yang mereka beli supaya makin bernilai. Klien yang umumnya kurang paham properti pun makin senang,” katanya.
Jangan heran berturut-turut sejak 1999 sampai sekarang omzet kantor brokernya selalu nomor satu di antara kantor broker lain di bawah merek yang sama. Kenapa ia berani menampung properti-properti yang harganya berjatuhan itu? “Karena saya yakin investasi properti itu paling aman. Sampai kapan pun orang butuh rumah. Stok tanah makin sedikit, orang makin banyak. Disimpan lama pun properti tetap bernilai dan jadi uang,” katanya.
Berbekal kesuksesan itu developer besar pun mulai mempercayainya. Salah satunya Agung Sedayu Group yang memintanya memasarkan ruko Artha Gading di Kelapa Gading, serta ruko dan kaveling di Permata Senayan, Jakarta Selatan. Keduanya sukses hingga sekarang.

Daftar perumahan yang menjanjikan di tahun 2010 :

1. Kelapa Gading – Jakarta Utara

2. Pantai Indah Kapuk – Jakarta Utara

3. Puri Indah – Jakarta Barat

4. Ancol – Jakarta Utara

5. Menteng – jakarta pusat

6. BSD – Tangerang

7. Alam Sutera – Tangerang

8. Citraland – Surabaya

9. Graha famili – Surabaya

10. Citraraya – Manado

11. Jetaksari – Semarang

12. Citra garden – Makassar

About these ads

Tagged: , , , , , , , , , , ,

Komentar ditutup.

What’s this?

You are currently reading Prospek Investasi Properti 2010 at Indonesia Housing And Property News.

meta

%d blogger menyukai ini: