Rumah Cengkareng – Makin Dicari Eksekutif Mapan

Juni 30, 2010 § Tinggalkan komentar

Terbatasnya stok rumah di daerah-daerah elit Jakarta seperti Kelapa Gading, Pondok Indah, Menteng dan PIK membuat kaum eksekutif mapan baru memburu proerti di Cengkareng.

Semakin mahalnya daerah-daerah elit lama seperti Gading , PIK dan Pluit membuat kaum mapan jakarta memburu daerah Cengkareng sebagai alternatif hunian nyaman. Pilihannya banyak. Ukuran dan harganya bervariasi mulai dari Rp400 jutaan hingga Rp.2 miliar.

Aksesibilitas biasanya menjadi pertimbangan utama orang mencari rumah di Jakarta. Dengan akses yang baik seperti dekat dengan jalan tol dan pusat bisnis, mobilitas penghuni rumah ke tempat kerja atau pusat aktivitas lebih cepat dan mudah. Di Jabodetabek banyak perumahan yang dipasarkan dengan menjual akses tol sebagai nilai lebih. Kita bisa melihatnya antara lain pada perumahan-perumahan yang berada di koridor Kamal Ring Road (Jakarta Barat) yang juga dilalui jalan tol lingkar luar Jakarta (JORR) seksi W1 Kebon Jeruk – Penjaringan sepanjang 10 km.

Jalan tol itu berawal di pintu tol Meruya di jalan tol Jakarta-Tangerang dekat Mal Puri Indah (Kembangan), melintasi Jl Daan Mogot sebelum berakhir di jalan tol bandara (Sedyatmo) dekat kawasan Pantai Indah Kapuk (PIK), Jakarta Utara. Di koridor itu banyak perumahan baru dipasarkan, tidak sedikit pula rumah seken. Rumah baru dipasarkan antara lain di Puri Mansion, Permata Puri Media, City Resort, Taman Semanan Indah, Bukit Golf Mediterania di kawasan PIK, Citra Garden dan Daan Mogot Baru di Jl Daan Mogot.

Sedangkan rumah seken tersebar di banyak lokasi baik di luar perumahan, di perumahan yang masih dipasarkan atau yang tidak lagi dipasarkan seperti Puri Indah, Taman Permata Buana, Taman Palem Lestari, Taman Kencana, Mutiara Taman Palem dan Taman Surya. Menurut Linawati, Manager Emerald, agen real estate di Cengkareng, rata-rata rumah yang ditawarkan di perumahan-perumahan tersebut berukuran 40 – 300 m2 dengan luas tanah antara 60 – 300 m2. “Dibanding wilayah lain di Jakarta Barat, rumah di kawasan ini masih terjangkau dengan harga mulai dari Rp350 jutaan,” katanya.

Paling diminati Rp500 juta an.
Harga tanahnya berkisar antara Rp1,5 juta – 7 juta tergantung perumahan dan posisi rumah. Misalnya, rumah di bulevar utama atau di blok yang dilengkapi fasilitas club house harganya lebih mahal. Di Taman Palem Lestari harga tanahnya sekitar Rp2,2 – 2,7 juta, di Mutiara Taman Palem dan City Resort Residence antara Rp3 juta – 3,5 juta. Harga bangunan tergantung kondisi dan desain rumah. Bangunan dengan desain terkini dihargai paling tinggi. City Resort berada dalam satu kawasan dengan Mutiara Taman Palem. Ketiganya bersama Taman Kencana persis di Jl Kamal Ring Road.

Di Taman Kencana yang ditawarkan kebanyakan rumah dua lantai berukuran di atas 100 m2. Harga tanahnya antara Rp2,5 – 2,7 juta/m2. Sebagai contoh, rumah bergaya modern berukuran 180 m2 dengan luas kaveling 100 m2 dijual Rp532 juta. Ada juga rumah hasil renovasi bergaya modern minimalis dengan ukuran lebih kecil tapi dipasarkan dengan harga lebih mahal.

Yang lebih mahal rumah seken di Puri Media di Jl Kembangan Raya, hanya beberapa ratus meter dari Mal Puri Indah, dan juga rumah-rumah seken di Puri  Indah. Di Puri Media harga tanahnya di kisaran Rp4,5 juta. “Bahkan ada yang buka Rp5,5 juta – 6,5 juta,” kata Widiyanto alias Aseng, prinsipal Ray White Puri Indah. Dengan harga setinggi itu rumah dengan luas tanah terkecil saja harganya sudah di atas Rp500 juta. Jangan tanya rumah di Puri Indah yang paling dekat dengan bakal simpang susun Kembangan, bisa lebih mahal lagi. Tanahnya saja ada yang menawarkan Rp7 juta. “Tapi, saya menyebutnya harga kejutan kalau ada yang terjual segitu,” tukasnya. Di sini kebanyakan yang dicari rumah dengan luas tanah 144 m2 atau lebih.

Sedangkan daerah di sebelah Cengkareng yaitu Pluit dan PIK harga tanahnya sudah terlampau tinggi yaitu sudah di kisaran 6 juta sampai 12 jutaan per meternya.  Dengan jarak yang tidak terlalu jauh maka warga banyak yang mancari rumah di Cengkareng kemudian berbelanja di PIK atau di Pluit. Contohnya di daerah Cengkareng yaitu perumahan Green Court, harga tanahnya masih di kisaran 4 jutaan per meternya, bandingkan dengan di PIK yaitu Grisenda atau Elang Laut yang harga tanahnya sudah di kisaran 5 juta sampai 7 juta an permeternya. Jadi ada selisih 2 sampai 3 juta an per meternya. Lumayan kan ?

Lusli Lie, principal Ray White Cengkareng, agen properti lain yang menggarap pasar Cengkareng dan sekitarnya menyatakan, biasanya yang memiliki dana Rp500 juta ke bawah akan melirik Taman Palem Lestari dan Taman Surya karena masih menyediakan rumah seharga Rp300 jutaan. Misalnya, rumah seken dengan luas bangunan 55,5 m2 dan tanah 70 m2 di Taman Palem ditawarkan Rp330 juta. Kondisi rumah masih terawat dengan desain bergaya modern. Bila ada yang menawarkan harga di bawah itu, biasanya kondisi rumahnya butuh banyak renovasi. “Salah satu blok yang banyak diminati di Taman Palem Lestari adalah blok C karena ada sport club di dalamnya,” ungkapnya.

Lebih murah
Sementara di Taman Surya harga tanahnya berkisar di angka Rp1,7 – 2 juta/m2 dengan ukuran bangunan 70 – 300 m2 dan kaveling 90 – 300 m2. Harga rumahnya mulai dari Rp350 jutaan sampai Rp1 miliar. Selain dari bulevar Taman Palem Lestari, Taman Surya juga mudah diakses dari Jl Daan Mogot. Yang lebih terjangkau lagi rumah seken di Citra 1 (pengembangan awal Citra Garden) dengan harga tanah Rp1,5 juta – 1,7 juta/m2. Lokasi Citra 1 lebih masuk ke dalam dibanding Citra 3, 5 dan 6. Sebagai perbandingan harga tanah tanah di Citra 2 sudah mencapai Rp3,2 – 3,5 juta.  Yang paling mahal dan elit tentunya di Citra 6 yang harga tanahnya sudah tembus 5 juta an per meternya atau hampir menyamai daerah PIK.

Linawati mengungkapkan, saat ini yang paling diminati rumah seharga Rp500 jutaan. “Sekarang pasar rumah seken di kawasan ini didominasi pembeli dengan bujet segitu,” katanya. Rumah seken lain bisa dicari Taman Semanan dengan harga mulai Rp420 jutaan dan luas tanah tidak lebih dari 90 m2. “Harga tanahnya antara Rp2 – 2,5 juta/m2,” kata Widiyanto. Rumahnya rata-rata bergaya moderen dengan kondisi fisik masih terbilang bagus sehingga tidak butuh banyak renovasi.

Taman Semanan dilengkapi fasilitas lumayan mulai dari ruko, sekolah, sport club, sarana ibadah, area komersil sampai stasiun kereta. Unit-unit baru berdesain klasik dan modern minimalis masih dikembangkan di cluster-cluster terbaru. Sementara di Jl Daan Mogot rumah seken dapat dijumpai di Daan Mogot Baru. Harganya mulai dari Rp400 jutaan/unit dengan luas tanah 90 m2 dan luas bangunan variatif dengan kondisi rata-rata masih baik. Harga tanahnya antara Rp3,5 – Rp4,5 juta/m2. Perumahan seluas 70 ha ini dilengkapi pusat belanja, hipermarket, supermarket bahan bangunan, area komersial, rumah sakit sampai sekolah elite. Amalia M Roozanty

Harga Bakalan Naik
Pembangunan tol JORR seksi W1 yang mendekati penyelesaian, kata Lusli Lie, belum berpengaruh banyak terhadap harga rumah di Kamal Ring Road. “Harga masih sama meski permintaan mulai berimbang dengan stok,” katanya. Pengaruhnya baru akan terasa bila kelak jalan tol itu terkoneksi dengan tol JORR seksi W2 Ulujami – Kebon Jeruk. Banyak yang memperkirakan hal itu baru akan terjadi dua tiga tahun mendatang. Apalagi, ketika rencana pembangunan JORR W1 dan W2 terdengar kencang orang  kadung berlomba-lomba membeli rumah di koridor Kamal Ring Road untuk investasi. Tapi, begitu tahu pembangunannya tersendat-sendat minat pasar itu langsung merosot.

Sekarang ketika permintaan mulai meningkat seiring pengerjaan tol JORR W1, kondisi perekonomian sedang kurang menggembirakan. “Walhasil permilik rumah pun tidak bisa menaikkan harga terlalu cepat karena pembeli akan bilang sekarang keadaan sedang lesu,” tuturnya. Ia sendiri berpendapat sebenarnya kalau mau membeli rumah untuk investasi, justru sekaranglah saatnya ketika harga masih jalan di tempat. Terlebih harga rumah di perumahan yang berakses langsung dengan Jl Kamal Ring Road tergolong masih murah.

Dalam 2 – 3 tahun mendatang harga rumah-rumah itu akan naik signifikan seiring tuntasnya JORR W1 dan dimulainya pembangunan JORR W2. Pendapat serupa diutarakan Widiyanto. “ Kehadiran jalan tol di Kamal Ring Road bisa mendongkrak nilai properti di sini antara 10 – 20 persen per tahun,” ujarnya. Beberapa perumahan akan berdekatan dengan bakal pintu tol itu. Misalnya, City Resort Residence dan Mutiara Taman Palem dekat dengan bakal gerbang tol Daan Mogot Utara, Taman Kencana dengan gerbang tol Kayu Besar, Taman Semanan dengan gerbang tol Daan Mogot Selatan dan Puri Media dengan simpang susun Kembangan.

Contoh Harga Rumah Seken dan Rumah Baru di Jl Kamal Ring Road dan sekitarnya

Perumahan Rumah Seken
(LB/LT)
Harga
(Rp/unit)
Rumah Baru
(LB/LT)
Harga

(Rp/unit)
Permata Puri Media 96/90

180/128

180/187
240/144
200/325
288/162

595 juta
975 juta
1,25 miliar
1,2 miliar
1,9 miliar
1,65 miliar
73/90
73/103
135/100
185/173
138/174
178/228
924 juta
998 juta
1,4 miliar
1,9 miliar
2 miliar
2,6 miliar
Puri Indah 110/90
93/140
130/176
250/128
775 juta
1,05 miliar
1,05 miliar
975 juta
Daan Mogot Baru 90/102
90/120
90/144
90/146
220/180
425 juta
480 juta
560 juta
575 juta
800 juta
165/120
180/144
230/200
997 juta
1,04 miliar
1,5 miliar
Taman Semanan Indah 71/75
120/120
90/122
120/135
200/142,5
106/96
90/122
55/90
515 juta
690 juta
590 juta
440 juta
500 juta
400 juta
590 juta
425 juta
71/75
89/75
95/120
216/200
521 juta
583 juta
740 juta
1,6 miliar
Taman Kencana 200/180
250/210
180/90
180/252
195/169
535 juta
650 juta
700 juta
1,4 miliar
900 juta
Taman Palem Lestari 55.5/70
55/75
55.5/81
66/75
145/90
132/90
130/150
330 juta
350 juta
340 juta
425 juta
520 juta
670 juta
690 juta
City Resort Residence 54/90
54/108
60/90
81/108
80/144
630 juta
750 juta
625 juta
750 juta
1,1 miliar
Mutiara Taman Palem 40/60
75/60
60/90
99/150
425 juta
450 juta
600 juta
1,2 milia
Taman Surya 60/90
70/90
117/108
150/105
300/250
300/180
205/245
300 juta
350 juta
390 juta
600 juta
850 juta
950 juta
1,2 miliar
Citra 1 60/90
75/90
166/300
370 juta
375 juta
940 juta
Citra 2 96/72
120/72
75/90
400 juta
500 juta
425 juta
Citra 5 106/96
99/96
95/128
200/160
212/220
500 juta
450 juta
485 juta
880 juta
950 juta
About these ads

Tagged: , , , , , , , , , , , , ,

Komentar ditutup.

Apa ini?

Saat ini Anda membaca Rumah Cengkareng – Makin Dicari Eksekutif Mapan pada Indonesia Housing And Property News.

meta

%d bloggers like this: